Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa powstaje więc z mocy prawa (bez dodatkowych działań zainteresowanych jej utworzeniem) z chwilą, gdy została ustanowiona odrębna własność co najmniej dwóch lokali. Ustawa o własności lokali dzieli wspólnoty na małe (do siedmiu lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela) i duże (lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela jest więcej niż siedem) i uzależnia od tego podziału sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej. Może jednak nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana (art.6 zd.2 WłLokU). Ustawodawca sprecyzował zdolność prawną wspólnoty mieszkaniowej poprzez ,,odpowiednie” zastosowanie przepisów o osobach prawnych oraz subsydiarną odpowiedzialność członków wspólnoty w razie jej niewypłacalności (art..33.1 K.C. ).

W związku z przyznanymi uprawnieniami wspólnota mieszkaniowa może być właścicielem majątku, może mieć własne konta bankowe i obowiązana jest prowadzić rachunkowość.
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej (np. za dostawę energii elektrycznej do wspólnych pomieszczeń, funkcjonowanie windy) wspólnota mieszkaniowa - zgodnie z art.17 WłLokU - odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Koszty nieruchomości wspólnej

Pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej - zgodnie z art.12, ust.2, zd.2 WłLokU - służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Przepis art.12 ust.2 WłLokU stanowi prawo bezwzględnie obowiązujące. Właściciele lokali – mimo iż określony w tym przepisie „pożytek i inny przychód” z nieruchomości wspólnej stanowi ich własność - nie mają prawa decydować o przeznaczeniu wydatkowania tych pieniędzy.

Właściciele lokali pokrywają wszystkie koszty zarządu, napraw i modernizacji nieruchomości (wliczając w to doposażenie wszystkich lokali), proporcjonalnie do udziałów we współwłasności. Od zasady tej ustawa przewiduje odstępstwo w odniesieniu do właścicieli lokali użytkowych. Zgodnie bowiem z art.12 ust.3 uchwała zebrania właścicieli lokali może ustalić zwiększone obciążenia z tytułu udziału lokali użytkowych w wydatkach wspólnoty, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z takich lokali, np. sklep spożywczy na pewno ma większy udział w wywozie śmieci i odpadów niż analogicznej powierzchni lokal mieszkalny.

Członek wspólnoty ponosi w całości i bezpośrednio wydatki związane z korzystaniem z lokalu stanowiącego jego własność, a więc koszty ogrzewania, oświetlenia, dostawy gazu, naprawy i wymiany urządzeń sanitarnych, naprawy i wymiany stolarki, podłóg, glazury itd. oraz malowania ścian i sufitów. Ponadto uczestniczy w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem i remontami wspólnej nieruchomości, stosownie do wielkości udziału we współwłasności (udział ten odpowiada stosunkowi metrażu danego lokalu do sumy powierzchni budynku).

Zgodnie z art.13 ust.1 WłLokU właściciel lokalu jest zobowiązany do:

1) ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu, 2) utrzymywania swego lokalu w należytym stanie, 3) przestrzegania porządku domowego, 4) uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, 5) korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych właścicieli, 6) współdziałania z innymi właścicielami w ochronie wspólnego dobra.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art.15 ust.1 WłLokU). Zaliczki te - zgodnie z art.15 ust.2 WłLokU - mogą być egzekwowane w sądowym postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.

W uzasadnionych przypadkach właściciel lokalu może być zobowiązany do jego udostępniania wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie bowiem z art.13 ust.2 WłLokU na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Może to być np. awaria w budynku, do której usunięcia niezbędny jest dostęp do niektórych lokali.

Licytacja lokalu

Wobec właściciela lokalu, który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania drastycznej sankcji, jaką jest wystąpienie do sądu z żądaniem nakazania sprzedaży takiego lokalu. Z przepisu art.16 ust.2 WłLokU wynika, że właściciela lokalu można pozbawić prawa własności mieszkania poprzez przymusową sprzedaż licytacyjną za zachowania, ujęte w art.16 WłLokU.

1) długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat;
2) rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego, przy czym należy dodać, iż ani „porządku domowego”, ani też przymiotników „rażący i uporczywy” ustawodawca nie określa. Wydaje się też, iż wystarczyłaby tu ochrona z art.23 i nast. KC, mająca miejsce w przypadku naruszenia dóbr osobistych;
3) umyślne naruszanie praw właścicieli ograniczające ich korzystanie z mieszkań lub części wspólnych, co można również interpretować na różne sposoby, a to stwarza możliwość różnorakich naruszeń prawa własności.

Właściciel, który narusza normę prawną z art.16 ust.1 WłLokU naraża się na to, że wspólnota może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. W przepisie art.16 ust.1 WłLokU mowa jest wprawdzie o wspólnocie mieszkaniowej, ale należy przyjąć, że przepis ten odnosi się również do nieruchomości, w której jest mniejsza liczba lokali (do 7). Sprzedaży lokalu dochodzi się w drodze procesu. Wniosek procesowy formułuje się jako „nakazanie sprzedaży”.

Egzekucja pozytywnego dla wspólnoty wyroku odbywa się w drodze licytacji, która kończy się przysądzeniem własności.

Byłemu właścicielowi lokalu sprzedanego w niniejszym trybie nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Hala garażowa jako lokal wyodrębniony będący przedmiotem współwłasności nie będzie częścią wspólną nieruchomości, zaś współwłaściciele takiej nieruchomości lokalowej o charakterze niemieszkalnym będą tworzyć wraz z innymi właścicielami lokali wspólnotę mieszkaniową. Tym samym taki lokal wyodrębniony, hala garażowa, stanowić będzie wspólny majątek jej właścicieli, którzy jednocześnie według zasad ogólnych związani będą węzłem współwłasności w części wspólnej nieruchomości.

Pozycja współwłaścicieli takiej nieruchomości lokalowej o charakterze niemieszkalnym (hali garażowej) jest podobna jak innych właścicieli posiadających prawo współwłasności do wyodrębnionego lokalu mieszkalnego. Jeśli zatem opisana hala garażowa nie jest częścią wspólną nieruchomości, to nie pozostaje w zakresie kompetencji ustawowych wspólnoty mieszkaniowej, jako osoby ustawowej, która z mocy prawa posiada wyłącznie kompetencje do zarządzania nieruchomością wspólną.

W konsekwencji więc taka hala garażowa nie może być przedmiotem zarządzania przez wspólnotę mieszkaniową, ani też przez zarząd wspólnoty za nią działający, jak też nie może być przedmiotem usługi świadczonej przez zarządcę nieruchomości, nawet gdyby to był zarząd powierzony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Dzieje się tak z prostej przyczyny, ponieważ wspólnota mieszkaniowa, jako zleceniodawca usługi, nie może zlecać więcej niż sięgają jej kompetencje. Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej, jako osoby ustawowej, dotyczy wyłącznie zarządzania nieruchomością wspólną.

Zarządzanie halą garażową, należeć będzie do wyłącznych uprawnień jej właścicieli, z obowiązkiem utrzymania takiego lokalu i wspólnego ponoszenia wydatków związanych z jego utrzymaniem według przepisu art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. Niezależnie od tych obowiązków właściciele takiego lokalu, hali garażowej, będą zobowiązani według normy art. 14 ustawy o własności lokali wspólnie łożyć na utrzymanie nieruchomości wspólnej płacąc na rachunek wspólnoty mieszkaniowej odpowiednią zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.